房屋租賃中無權代理、表見代理與冒名頂替的區別

?【案情】

2016年11月15日，丁一和“馬六”簽訂了一份房屋租賃合同。事實上，與丁一簽訂合同的人并非真正的“馬六”，而是鄭某。鄭某與馬六系同學，馬六出國后，將房屋鑰匙交予鄭某，請鄭某幫忙有時間看看房屋是否漏水。而鄭某卻假冒“馬六”的身份將該房屋出租，并將租金占為己有。馬六因急事回國發現該房屋被丁一占用居住，于是對丁一發出“逐客令”。

?【評析】

第一，概念上，冒名頂替是指冒用他人身份并以他人的名義處分財產或者從事其他民事活動的行為。無權代理是指代理人沒有代理權卻實施代理行為。表見代理，指被代理人的行為讓善意第三人相信無權代理人具有代理權,并與無權代理人進行某項交易,交將法律效果強加于被代理人的一種代理。

第二，結構上，冒名頂替所從事的活動自始至終僅存在雙方結構，本案中表現為“馬六”與丁一雙方關系。而無權代理與表見代理存在的是三方結構，即被代理人、代理人，相對人三方結構。

?第三，無權代理的代理人可以說在某種程度上是為了被代理人的利益，而冒名頂替卻是從根本上違背了被冒名者的意愿。本案中，鄭某將房屋出租的行為并不是為了馬六的利益，而是利用馬六獲取不當得利。其次，無權代理是用代理人的身份進行活動，而冒名頂替卻是自稱本人，表現為本案中的鄭某自稱為“馬六”。再次，無權代理通常不會侵權，而冒名頂替則是侵權行為，本案的鄭某不僅侵犯了馬六的姓名權，同時侵犯了馬六的財產權。

?本案中，丁一并不是信賴鄭某具有代理權，而是相信了鄭某就是“馬六”本人。雖然相對人都產生了信賴，但是，表見代理中，相對人信賴的是代理人具備代理權。而冒名頂替行為中的相對人信賴的是直接交易的相對人是真正的權利人，即本案中丁一相信鄭某就是房屋所有權人“馬六”。

? 可見，冒名頂替與無權代理和表見代理有著本質的區別。

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