案例介紹：
王某，1997年6月出生，是某中學(xué)學(xué)生。2012年7月5日，被告某經(jīng)紀(jì)公司介紹，王某與殷某簽訂了《房屋租賃合同》，約定殷某將其所有的坐落于本市中山南路的一套房屋出租給王某，月租金4000元，租期為2年，并約定了其他租賃內(nèi)容。合同補(bǔ)充條款約定，客戶王某為經(jīng)紀(jì)公司介紹，殷某承諾事成后支付一個(gè)月租金作為代理費(fèi)，代理費(fèi)在客戶支付首期租金時(shí)付清。王某、殷某及經(jīng)紀(jì)公司均在合同上簽字。
合同簽訂后，王某一次性給付了3個(gè)月的租金12000元，殷某向經(jīng)紀(jì)公司支付了4000元的代理費(fèi)。后王某提出因出國學(xué)習(xí)不能繼續(xù)租賃房屋并與同年8月與殷某達(dá)成協(xié)議，王某于8月15日前搬離，并承擔(dān)4000元的違約金，余款6000元殷某在王某搬離是退給王某。因王某母親反對(duì)，王某于8月5日搬離，但未能履行給付違約金的承諾，雙方發(fā)生爭(zhēng)議。
王某訴稱其未成年，沒有獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)來源，簽訂的合同與其認(rèn)定能力不符，而殷某和經(jīng)紀(jì)公司在明知王某未成年仍與之簽訂合同，因此所簽訂的《房屋租賃合同》無效，殷某應(yīng)當(dāng)返還所收取的租金12000元。
殷某稱王某雖于8月5日搬出，但至今未能交付鑰匙，在簽訂合同時(shí)王某也未出示身份證。同時(shí)經(jīng)紀(jì)公司未盡到審查客戶身份的義務(wù)，導(dǎo)致合同不能履行，因此王某及經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。租賃期間王某發(fā)生水電煤費(fèi)用800元。因此，不同意王某的訴訟請(qǐng)求。
經(jīng)紀(jì)公司稱僅僅為雙方提供租賃信息，租賃合同簽訂后，公司的義務(wù)已完成，殷某應(yīng)當(dāng)支付約定的代理費(fèi)。《房屋租賃合同》不能履行的過錯(cuò)在于王某自己，其構(gòu)成違約，與經(jīng)紀(jì)公司無關(guān)。
律師分析：
本案的焦點(diǎn)即未成年人簽訂的《房屋租賃合同》是否有效。現(xiàn)在很多孩子通過各種渠道獲得了一定的金錢，在外也從事一定的民事行為，但如果發(fā)生糾紛仍應(yīng)以法律規(guī)定來處理。根據(jù)我國《民法通則》規(guī)定，10周歲至16周歲的人為限制民事行為能力人，16周歲至18周歲以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來源的公民是完全民事行為能力人，限制民事行為能力人可以進(jìn)行與其年齡、智力相適應(yīng)的民事活動(dòng)，與其年齡、智力不相適應(yīng)的民事活動(dòng)，則應(yīng)由其法定代理人代理或征得他法定代理人同意，否則民事行為無效。
現(xiàn)王某作為限制民事行為能力的未成年人，獨(dú)自與殷某、經(jīng)紀(jì)公司簽訂《房屋租賃合同》，總合同金額為9.6萬元，對(duì)于一個(gè)沒有經(jīng)濟(jì)收入的中學(xué)生來說，合同金額是巨大的，其后果也是王某所不能預(yù)見和承受的，可認(rèn)定王某簽訂《房屋租賃合同》與其年齡、智力不相適應(yīng)，《房屋租賃合同》的效力是待定的。然而，王某的母親是王某的法定代理人其不同意王某簽訂合同的行為，據(jù)此可認(rèn)定《房屋租賃合同》無效。
在合同無效后，取得財(cái)產(chǎn)的一方應(yīng)當(dāng)返還財(cái)產(chǎn)，但出于公平的原則，對(duì)于王某已經(jīng)使用的房屋租期，應(yīng)當(dāng)給付房屋使用費(fèi)，并承擔(dān)期間發(fā)生的水電煤等費(fèi)用。
法院處理：
法院判令《房屋租賃合同》無效;殷某返還王某7200元;經(jīng)紀(jì)公司返還殷某4000元。
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