案例介紹：

王某，1997年6月出生，是某中學學生。2012年7月5日，被告某經(jīng)紀公司介紹，王某與殷某簽訂了《房屋租賃合同》，約定殷某將其所有的坐落于本市中山南路的一套房屋出租給王某，月租金4000元，租期為2年，并約定了其他租賃內(nèi)容。合同補充條款約定，客戶王某為經(jīng)紀公司介紹，殷某承諾事成后支付一個月租金作為代理費，代理費在客戶支付首期租金時付清。王某、殷某及經(jīng)紀公司均在合同上簽字。

合同簽訂后，王某一次性給付了3個月的租金12000元，殷某向經(jīng)紀公司支付了4000元的代理費。后王某提出因出國學習不能繼續(xù)租賃房屋并與同年8月與殷某達成協(xié)議，王某于8月15日前搬離，并承擔4000元的違約金，余款6000元殷某在王某搬離是退給王某。因王某母親反對，王某于8月5日搬離，但未能履行給付違約金的承諾，雙方發(fā)生爭議。

王某訴稱其未成年，沒有獨立的經(jīng)濟來源，簽訂的合同與其認定能力不符，而殷某和經(jīng)紀公司在明知王某未成年仍與之簽訂合同，因此所簽訂的《房屋租賃合同》無效，殷某應(yīng)當返還所收取的租金12000元。

殷某稱王某雖于8月5日搬出，但至今未能交付鑰匙，在簽訂合同時王某也未出示身份證。同時經(jīng)紀公司未盡到審查客戶身份的義務(wù)，導致合同不能履行，因此王某及經(jīng)紀公司應(yīng)當承擔責任。租賃期間王某發(fā)生水電煤費用800元。因此，不同意王某的訴訟請求。

經(jīng)紀公司稱僅僅為雙方提供租賃信息，租賃合同簽訂后，公司的義務(wù)已完成，殷某應(yīng)當支付約定的代理費。《房屋租賃合同》不能履行的過錯在于王某自己，其構(gòu)成違約，與經(jīng)紀公司無關(guān)。

律師分析：

本案的焦點即未成年人簽訂的《房屋租賃合同》是否有效。現(xiàn)在很多孩子通過各種渠道獲得了一定的金錢，在外也從事一定的民事行為，但如果發(fā)生糾紛仍應(yīng)以法律規(guī)定來處理。根據(jù)我國《民法通則》規(guī)定，10周歲至16周歲的人為限制民事行為能力人，16周歲至18周歲以自己的勞動收入為主要生活來源的公民是完全民事行為能力人，限制民事行為能力人可以進行與其年齡、智力相適應(yīng)的民事活動，與其年齡、智力不相適應(yīng)的民事活動，則應(yīng)由其法定代理人代理或征得他法定代理人同意，否則民事行為無效。

現(xiàn)王某作為限制民事行為能力的未成年人，獨自與殷某、經(jīng)紀公司簽訂《房屋租賃合同》，總合同金額為9.6萬元，對于一個沒有經(jīng)濟收入的中學生來說，合同金額是巨大的，其后果也是王某所不能預(yù)見和承受的，可認定王某簽訂《房屋租賃合同》與其年齡、智力不相適應(yīng)，《房屋租賃合同》的效力是待定的。然而，王某的母親是王某的法定代理人其不同意王某簽訂合同的行為，據(jù)此可認定《房屋租賃合同》無效。

在合同無效后，取得財產(chǎn)的一方應(yīng)當返還財產(chǎn)，但出于公平的原則，對于王某已經(jīng)使用的房屋租期，應(yīng)當給付房屋使用費，并承擔期間發(fā)生的水電煤等費用。

法院處理：

法院判令《房屋租賃合同》無效;殷某返還王某7200元;經(jīng)紀公司返還殷某4000元。

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