提示：當出租人將房屋整體出售的情況下，部分房屋的承租人對整體出售的房屋不享有優(yōu)先購買權。

【案件介紹】

黎某于2010年5月與與某房產開發(fā)商簽定《商鋪租賃合同》約定：黎某承租開發(fā)商所有的坐落于某區(qū)某號門面房的一樓，租賃期限自2010年5月1日起至2015年4月30日止。

合同簽訂后，黎某按約支付了租金，開發(fā)商也將房屋交付黎某使用。2012年1月，開發(fā)商其所承租的上述房屋出賣給葉某，并辦理了房屋產權過戶手續(xù)。黎某得知后，向開發(fā)商表示自己也要購買租賃的房屋，開發(fā)商對此不予理會。經協(xié)商無果，黎某將開發(fā)上告上法庭。

黎某認為開發(fā)商作為房屋出租人應當在出賣之前按照法律規(guī)定的合理期限內通知承租人，自己作為承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。開發(fā)商與葉某之間的房屋買賣交易行為，因未依法通知黎某，侵犯了黎某依法享有的優(yōu)先購買權，當認定無效。

為此，黎某請求判令確認開發(fā)商與葉某就涉及買賣原告所承租部分的房屋合同無效，并由原告行使優(yōu)先購買權。

開發(fā)商認為：黎某所承租的只是一套房屋的部分，其對整體出售的房屋依法不享有優(yōu)先購買權;開發(fā)商已履行了通知承租人的義務。葉某依法所取得上述房屋的所有權，應受法律保護。

葉某認為：開發(fā)商在向黎某履行了通知義務后與葉某之間所簽定的房地產買賣合同是合法有效的，且雙方已辦理了房屋的產權過戶手續(xù)，現葉某是該房的合法所有權人;開發(fā)商和葉某均未侵害黎某的優(yōu)先購買權。

【律師分析】

所謂的房屋承租人的優(yōu)先購買權是指出租人在出賣出租的房屋時，承租人在相同條件下，依法享有優(yōu)先于其他人而購買房屋的權利，這種權利是依法產生的，它是一種準物權性質的民事權利。它只是優(yōu)先締約的權利，而不是保證買到的權利。

根據我國法律的規(guī)定房屋承租人的優(yōu)先購買權具有以下一些特點：

首先，此種權利是依照法律規(guī)定而產生的，而不是根據當事人的約定而產生的，因而具有很大的強制性;

其次，此種權利只能屬于特定人享有，即必須是承租人才能行使，因而具有專屬性;

再次，此種權利只有在特定法律事實出現時才能行使，并且是在承租人與其他買受人具有同等條件下才能行使，因而具有較高的條件性。

承租人優(yōu)先購買權的行使必須具備以下條件：

1、承租人和出租人之間必須有合法有效的租賃合同關系。承租人的優(yōu)先購買權是基于租賃合同有效成立而產生的民事權利，是在出租人房屋上增加的一項合法負擔。如果租賃合同已經終止，后者出租人準備出售的房屋不是租賃合同的標的物，則優(yōu)先購買權無從行使。

2、承租人必須和第三人具有購買房屋的同等條件。這是行使優(yōu)先購買權的實質條件，凡不是主張在同等條件下購買的，不能行使優(yōu)先購買權。

3、出租人必須以一定的形式通知出租人，傳達轉讓房屋的要約。我國現行法律均規(guī)定，出租人在出售其租賃的房屋時，應當提前通知承租人。既為通知，就應當采用適當的形式，一般認為書面通知最為適宜，而且在通知中應載明出售的具體條件，此條件即為買賣合同的要約，一旦到達受要約人(承租人)，出租人就要受其約束，不得隨意更改。

4、承租人必須在一定期限內行使優(yōu)先購買權。先買權作為一種期待權，必須在一定期限內行使，否則就要產生相應的法律后果。

本案的關鍵在于黎某對其所承租的開發(fā)商的部分房屋是否享有優(yōu)先購買權?當開發(fā)商在將連同黎某所承租的部分在內的全部房屋整體出售給葉某時，黎某對此并不享有優(yōu)先購買權。我們比較所有權與優(yōu)先購買權各自的權利屬性，可以看出所有權是絕對權，優(yōu)先購買權屬于債權。所有權人在未損害他人利益和社會公共利益的前提下對屬于自身的財產所作處分，應受法律保護;法律設定優(yōu)先購買權的目的是為了防止承租人利益遭受損害，而不是為了讓承租人獲取利益。

本案原告黎某作為承租人并沒有因為開發(fā)商將房屋整體出售給葉某而遭受利益損害;從維護交易安全和正常經濟秩序的角度分析，在善意買受人葉某已盡合理注意義務，支付了房屋對價，并已實際取得房地產權屬證書的情況下，再行否定房地產買賣契約的效力，將違背法的秩序價值;現代的建筑物，早已突破了“一物一權”的理論，適用建筑物區(qū)分所有權，即一幢住宅樓可以設定若干個所有權，也可以區(qū)分出若干個層次的物權，一個承租人可能只是承租其中的部分房屋，當所有權人整體出售房屋或建筑物時，承租人不能享有整體上的優(yōu)先購買權，即特定的部分優(yōu)先權不能擴大化而及于整體。

黎某承租的只是部分房屋，剩余部分并非租賃權的客體，對剩余部分的處分，不應受由租賃權所衍生的權利是對優(yōu)先購買權的限制;開發(fā)商整體轉讓的房屋，在交易上被視為一物，沒有法律上的理由要求所有權人將一物予以分割;否則會影響物的效用，侵犯所有權人(出租人)的利益。因此，應當認定，承租人黎某對該整體出售的房屋并無優(yōu)先買權;對于開發(fā)商在房屋出售之前是否已履行了通知義務沒有審查的必要。

【判決結果】

法院認為：出租人如果要出賣租賃房屋的話，就應該在出賣之前的合理期限內及時通知承租人，承租人依法享有以同等條件下優(yōu)先購買的權利。但當出租人將房屋整體出售的情況下，部分房屋的承租人對整體出售的房屋不享有優(yōu)先購買權。

據此，法院駁回了黎某要求購買房屋的訴訟請求。

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