能否以房屋未通過消防驗收，而認定租賃合同無效？

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案例介紹：

2003年3月5日，某實業公司與某科技發展公司簽訂《租賃合同》約定，實業公司將其所有的某商業地產一至三層租賃給科技發展公司使用，租賃期限為10年，租金每年20萬元，租金每半年支付一次等等。合同簽訂后，科技發展公司支付第一期半年的租金10萬元，并對房屋進行了內部裝修。但由于科技發展公司之后未支付租金，2004年2月，實業公司將科技公司告上法庭，要求解除《租賃合同》，科技公司辦理租賃房屋，并支付2003年9月6日起直至科技公司搬離租賃房屋之日止的租金。

科技公司辯稱，由于租賃的房屋未通過消防驗收，《租賃合同》違法國家強制性規定屬無效合同，要求駁回實業公司的訴請。同時，科技公司提出反訴，要求實業公司退還已付租金10萬元，并賠償裝修等各類損失25萬元。科技公司提供了2003年6月，消防部門出具的載明房屋未經消防驗收的《責令限期整改通知書》。

實業公司針對科技公司的反訴稱，房屋是通過消防驗收的，而科技公司的裝修是其自身經營行為，與實業公司無關。同時，實業公司提供了房屋2001年建成時通過消防驗收的報告。

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律師分析：

根據《消防法》第十三條第二款依法應當進行消防驗收的建設工程，未經消防驗收或者消防驗收不合格的，禁止投入使用；其他建設工程經依法抽查不合格的，應當停止使用。2003年11月28日，最高人民法院《關于未經消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認定其效力》的函復也認為必須經公安消防機構驗收的房屋，為經驗收或者驗收不合格的，應當認定租賃合同無效。

本案中，實業公司出具的2001年房屋建成時通過消防驗收的報告，應當認定《租賃合同》有效。但科技公司也出具了2003年6月的《責令限期整改通知書》能否影響《租賃合同》的效力呢？我們認為科技公司對房屋進行了完善、裝修等后，應當由實際的經營者向消防部門報送消防驗收，實際經營者富有包裝消防安全的義務，2003年6月的《責令限期整改通知書》不能改變房屋在建成時已通過消防驗收的事實，不能以此認定《租賃合同》無效。

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審判結果：

法院認為科技公司出具的《責令限期整改通知書》反映的是其租賃房屋進行裝修后的消防狀況，并不能以此否房屋在建成時已通過消防驗收的事實，因此《租賃合同》有效。現科技公司長期未支付租賃，已構成根本性違約，實業公司要求解除《租賃合同》的訴訟請求應予以支持，合同解除后，科技公司應搬離房屋并支付2003年9月6日起直至科技公司搬離租賃房屋之日止的租金。關于裝修損失等與房屋租賃不是同一法律關系，科技公司可另案主張。

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